Choosing a shopping center in the new environment: safety, traffic and profit

Pentru a găsi un centru comercial profitabil (CC) sau un centru comercial și de divertisment (CCD) în Ucraina în anii 2025–2026, este necesar să luați în calcul nu doar indicatorii clasici de marketing, ci și noile realități de securitate și schimbările din geografia economică a țării. Mai jos sunt prezentate etapele și caracteristicile esențiale la care merită să acordați atenție.

1. Analiza conjuncturii pieței și specificul regional

Piața imobiliară comercială se recuperează neuniform. Înțelegerea tendințelor regionale este primul pas în alegere.

• Kiev și regiunile centrale. Capitala își reia treptat activitatea comercială. În centrele comerciale puternice, numărul spațiilor libere a scăzut, iar chiriile au crescut — în cele mai bune locații ajung la nivelul obiectivelor premium. Cumpărătorii revin mai des în magazinele fizice, astfel că mulți retaileri iau în calcul extinderea sau deschiderea de puncte noi anume în Kiev și în orașele din centru.

• Vestul Ucrainei. Lviv, Ujhorod, Ivano-Frankivsk au devenit hub-uri economice datorită migrării afacerilor și populației. Aici se observă deficit de spații și creșterea chiriilor.

• Zonele de lângă linia frontului. În Harkiv și Herson se constată scăderea costului chiriei și a cererii din cauza riscurilor de securitate.

2. Siguranța și independența energetică: factor critic

În condițiile actuale, un centru comercial de succes este un obiectiv care garantează continuitatea afacerii și siguranța vizitatorilor.

• Generatoare și autonomie. Asigurați-vă că centrul comercial are generatoare puternice, care susțin funcționarea nu doar a iluminatului de urgență, ci și a sistemelor inginerești și a chiriașilor în timpul blackout-urilor. Unele centre comerciale funcționează ca „Puncte de Invincibilitate”. Generatoarele trebuie amplasate în aer liber, la o distanță de cel puțin 6 metri de ferestre.

• Adăpost. Conform noilor norme de construcție, centrele comerciale trebuie să aibă spații de protecție amenajate, care respectă standardele de accesibilitate (rampe, grupuri sanitare adaptate). Existența unui adăpost sigur influențează direct traficul în timpul alertelor aeriene.

3. Locație și accesibilitate transport

Succesul unui magazin depinde în proporție de 30% de amplasare.

• Zona de acoperire. Evaluați numărul de gospodării în raza de acces pietonal.

• Nod de transport. Centrul comercial trebuie să fie amplasat la intersecția fluxurilor, cu intrări/ieșiri comode, care nu se intersectează. Cele mai bune locații sunt la începutul sau la capătul rutelor transportului public.

• Parcare. Un indicator de succes este gradul de ocupare al parcării la nivel de 80–85%. Dacă este mereu goală, centrul este nepopular; dacă este supraîncărcată, descurajează o parte dintre clienți.

4. Mixul de chiriași (Tenant Mix) și „ancorele”

Un mix de chiriași de calitate creează „forța de atracție” a centrului comercial.

• Chiriași-ancoră. Prezența unui supermarket alimentar mare, a unui cinematograf, a unei zone de divertisment pentru copii și a unor branduri internaționale cunoscute (de exemplu, Inditex, H&M, care și-au reluat activitatea) garantează un trafic stabil.

• Vecinătatea. Pentru magazinul dvs. contează cine se află în apropiere. Magazinele din același segment de preț sau cele complementare funcționează mai bine decât punctele izolate. Evitați vecinătatea cu concurenți direcți dacă piața este saturată, însă în unele nișe (de exemplu, zona de restaurante) concentrarea este un avantaj.

5. Auditul traficului și al spațiului

Nu vă bazați doar pe datele proprietarului.

• Verificare personală. Vizitați centrul comercial cel puțin de două ori: într-o zi lucrătoare și într-o zi de weekend, dimineața și seara, pentru a evalua fluxurile reale de oameni.

• Poziționare în interiorul centrului comercial. Cele mai bune locuri sunt lângă intrare, la parter. Etajele superioare și zonele înfundate au un trafic mai redus.

• Stare tehnică. Evaluați iluminatul, înălțimea tavanelor, lățimea culoarelor, funcționarea ventilației și a aerului condiționat. Un mediu confortabil îi face pe cumpărători să stea mai mult.

6. Activitate de marketing și reputație

Un centru comercial de succes își atrage publicul prin evenimente și social media.

• Prezență digitală. Analizați paginile centrului comercial pe Facebook și Instagram. Liderii după numărul de urmăritori și creșterea audienței (de exemplu, Forum Lviv, Ocean Plaza, Respublika Park, Gulliver) au de obicei o frecvență mai mare de vizitare.

• Management. O companie de administrare profesionistă trebuie să aibă o strategie de marketing clară, programe de loialitate și să controleze respectarea programului de lucru de către toți chiriașii. O rotație mare a chiriașilor este un semnal de alarmă.

7. Aspecte juridice și financiare

• Costul chiriei. Tarifele pot fi fixe sau pot depinde de cifra de afaceri. Luați în calcul plățile ascunse: cheltuieli de exploatare, taxe de marketing, utilități precum încălzirea iarna.

• Condițiile contractului. Acordați atenție condițiilor de reziliere (important în condiții de război), fixării cursului valutar și responsabilității părților în caz de forță majoră (incendiu, bombardament).

Un centru comercial profitabil în 2026 este un obiectiv sigur, cu adăpost și generatoare, amplasat într-o zonă dens populată sau într-un nod de transport, unde chiriașii-ancoră generează un flux constant de vizitatori solvabili, iar administrația se ocupă activ de promovare.