Nájomca zmizol: je možné vypovedať zmluvu?

V dôsledku vojny na Ukrajine mnohí vlastníci podnikov presťahovali svoje podniky do bezpečnejších oblastí a opustili prenajaté priestory. Zmluvy o prenájme však neboli zrušené, a preto prenajímatelia čelili otázke, ako zrušiť tieto zmluvy a prenajať priestory iným podnikateľom.

Ako zrušiť zmluvu o prenájme?

Zvyčajne sa za fakt zrušenia zmluvy o prenájme považuje podpísanie protokolu o prevzatí-prenosu priestoru. Existujú však prípady, keď má prenajímateľ právo zrušiť zmluvu jednostranne.
Dôvody na jednostranné zrušenie zmluvy o prenájme môžu byť:

1. Vis maior. Špecifické podmienky musia byť uvedené v zmluve. Napríklad v zmluve môže byť uvedené, že v prípade nezaplatenia nájomného počas niekoľkých mesiacov kvôli vis maior môže prenajímateľ alebo nájomca odstúpiť od nájmu. Pri jednostrannom zrušení zmluvy jedna zo strán musí informovať druhú zaslaním listu na poslednú známu adresu alebo na adresu sídla podnikateľa.
2. Občiansky zákonník poskytuje dôvody na jednostranné zrušenie zmluvy o prenájme, ak nájomné nebolo zaplatené počas troch mesiacov. Dátum zrušenia zmluvy je dátum, keď prenajímateľ informoval nájomcu o zrušení zmluvy o prenájme. Zákon neustanovuje, akým spôsobom musí byť oznámenie zaslané, hlavné je, aby bol potvrdený fakt jeho prijatia nájomcom.

Najlepším spôsobom informovania nájomcu o zrušení zmluvy o prenájme je zaslanie listu s potvrdením o doručení poštou. Oznámenie je možné poslať na poslednú známu adresu nájomcu.
Ak nájomca po prijatí oznámenia o zrušení zmluvy o prenájme nevyprázdni prenajatý priestor, prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie nájomného v dvojnásobnej výške.
Ak sa nájomca nachádza na dočasne okupovanom území a nemá možnosť prevziať oznámenie, zaplatiť nájomné alebo vyprázdniť priestor, je lepšie zrušiť zmluvu o prenájme prostredníctvom súdu.

Ako sa zachovať s majetkom nájomcu?

Ak nájomca zmizol a jeho veci zostali, je potrebné najprv skontrolovať zmluvu o prenájme a zistiť, či sú v nej špeciálne ustanovenia týkajúce sa takéhoto majetku. Ak nič nie je uvedené, nezabudnite: nemôžete vyhodiť veci nájomcu, aj keď ste jednostranne zrušili zmluvu o prenájme.
Keď sa nájomca vráti, môže vás obviniť z krádeže a požadovať od vás náhradu za zmiznutý majetok. Aby ste sa vyhli takýmto problémom, prenajímateľ môže:

• Odovzdať majetok nájomcu na zodpovedné uskladnenie tretej strane. Ak je to možné, informujte nájomcu o čase a mieste prepravy majetku, ak to nie je možné, spíšte protokol o popise majetku v prítomnosti svedkov.
• Uskladniť tento majetok sám. Neskôr môžete požadovať náhradu za uskladnenie majetku od nájomcu.
• Predať majetok nájomcu na pokrytie jeho dlhu za nájomné. Tento proces musí prebehnúť na verejných dražbách, proces je rovnaký ako pri predaji zálohového majetku.
• Obrátiť sa na súd so žalobou na odstránenie prekážok pri užívaní priestoru. Na tento účel je potrebné dokázať, že nájomca neplatí nájomné a zanechaný majetok bráni užívaniu priestoru.