Дүкеннің жалға алушысы үй-жайдан кетіп қалды: жалдауды қалай тоқтатып, мүлікті қайтаруға болады

Егер жалға алушы дүкеннен кетіп, төлем жасауды тоқтатып, хабарламаларға жауап бермесе, оның жоқтығы жалдау шартын өздігінен тоқтатпайды. Меншік иесі шарт талаптарын тексеріп, оны тоқтатудың заңды негізін анықтап, дәлелдерді жинауы керек. Үш ай қатарынан төлем жасалмаса, жалға беруші шарттан бас тартуға құқылы, бірақ осы негіз бойынша шарт жалға алушы бас тарту туралы хабарламаны алған сәттен бастап бұзылады.

Шартты тоқтату, берешекті өндіріп алу және үй-жайды қайтару үшін бөлек әрекеттер қажет. Ішінде тауарлар, жабдық немесе жалға алушының жеке заттары қалса, құлыпты өз бетінше ауыстыруға, мүлікті әкетуге немесе сатуға болмайды. Төменде жеке меншіктегі тұрғын емес үй-жайдың иесіне ұсынылатын әрекет тәртібі берілген; нақты тәсіл шартқа, төлемдерге, дүкенді пайдалану мүмкіндігіне және хабарламаның жеткізілгенін растайтын дәлелдерге байланысты болады.

Талап жібермес бұрын шартты тексеріп, құжаттарды жинаңыз

Алдымен шарт бойынша жалға алушының нақты кім екенін анықтаңыз. Егер үй-жайды заңды тұлға жалға алса, хабарламаны тек оның директорына немесе сатушысына емес, сол заңды тұлғаның өзіне жолдау керек. Шарт жеке тұлғамен немесе кәсіпкермен жасалса, сол тұлға мен оның деректемелерін көрсетіңіз. Дүкен қызметкерімен хат алмасу байланысты қалпына келтіруге көмектесуі мүмкін, бірақ ол өздігінен шарт тарапының хабардар етілгенін растамайды.

Алдағы әрекеттерге дайындалу үшін мына құжаттарды бір іске жинаған жөн:

• Шарт, оған жасалған қосымша келісімдер және үй-жайды жалға алушыға беру актісі.
• Жалдау мерзімі, шартты ұзарту, біржақты бас тарту, алдын ала ескерту мерзімдері мен хабарлау тәсілдері туралы талаптар.
• Төлем кестесі, банк көшірмелері және қаражаттың есепке алынуын растайтын құжаттар, соның ішінде шартта көзделсе, аванс немесе кепілдік төлемнің есепке алынуын растайтын құжаттар.
• Төлем, көшіп кету, кілттерді қайтару, үй-жайға кіру және оны пайдалануға кедергі келтіруі мүмкін мән-жайлар туралы хат алмасу.
• Жалға алушының белгілі мекенжайлары мен келісілген электрондық байланыс арналары, бұрын жіберілген пошта жөнелтілімдері және олардың жеткізілу нәтижелері.

Шарттың әлі күшінде екенін де бөлек тексеріңіз. Украина Азаматтық кодексінің 781-бабына сәйкес, шартта немесе заңда өзгеше көзделмесе, жеке тұлға-жалға алушы қайтыс болғанда, сондай-ақ заңды тұлға-жалға алушы немесе жалға беруші таратылғанда шарт тоқтатылады. Осындай мән-жайлар туралы мәлімет болса, оларды құжатпен растаңыз: жалға алушымен байланыстың болмауы мұны дәлелдемейді. Украина Азаматтық кодексінің 764-бабына сәйкес, жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін жалға алушы мүлікті иеленуді және/немесе пайдалануды жалғастырып, ал жалға беруші бір ай ішінде қарсылық білдірмесе, шарт бұрынғы мерзімге ұзартылған болып саналады. Сондықтан шарттың аяқталатын күнін білу жеткіліксіз: үй-жайды иелену жалғасқанын және меншік иесінің қарсылығы бар-жоғын бағалау қажет.

Жалдауды тоқтатудың негізін таңдаңыз

Украина Азаматтық кодексінің 525 және 651-баптары біржақты бас тартуға шартта немесе заңда осындай құқық көзделгенде ғана рұқсат етеді. Сондықтан «жауап бермегеніңіз үшін шарт бұзылды» деген хабарлама тиісті негіз болмаса, мәселені шешпейді.

Жалға алушы жауап берсе, келісімді қалай рәсімдеу керек

Байланыс қалпына келсе, дүкенді бір мезгілде қайтарып, шартты бұзу туралы келісім жасауға болады. Онда жалдаудың тоқтатылатын күнін, реттелмеген төлемдер сомасын, заттарды әкету және кілттерді беру тәртібін келіскен жөн. Берешек қалса, оны бөлек көрсетіңіз: үй-жайды қайтару түпкілікті есеп айырысуға қатысты түсінбеушілік тудырмауы керек.

Украина Азаматтық кодексінің 654-бабына сәйкес, егер шартта немесе заңда өзгеше көзделмесе және іскерлік айналым әдеттерінен өзгеше талап туындамаса, бұзу келісімі шартпен бірдей нысанда жасалады. Ғимаратты немесе оның бір бөлігін жалдау үшін 793-бап жазбаша нысанды, ал жеке меншіктегі мүлікті үш жыл немесе одан ұзақ мерзімге жалға бергенде нотариаттық куәландыруды көздейді. Сондықтан нотариатта куәландырылған шартты бұзу келісімінің нысанын 654-бапты ескере отырып, нотариуспен келісу қажет.

Қай кезде сот арқылы бұзу қажет

651-бап екінші тарап шартты елеулі бұзған жағдайда және шартта не заңда көзделген өзге жағдайларда соттан шартты бұзуды талап етуге мүмкіндік береді. Бұзушылық салдарынан келтірілген зиян тарапты шарт жасасқанда күткенінен едәуір айырса, бұзушылық елеулі болып саналады. Талап арызда нақты бұзушылық пен оның меншік иесіне тигізген салдарын түсіндіру керек.

Украина Азаматтық кодексінің 783-бабы жалға алушы мүлікті шартқа немесе оның мақсатына қайшы иеленсе және/немесе пайдаланса, жалға берушінің рұқсатынсыз мүлікті басқа тұлғаға иеленуге және/немесе пайдалануға берсе, ұқыпсыз әрекетімен мүлікке зақым келу қаупін тудырса немесе өз міндеті болған күрделі жөндеуді бастамаса, жалға берушіге шартты бұзуды талап ету құқығын береді. Бұл негіздердің әрқайсысын бөлек дәлелдеу керек; жалға алушының жоғалып кетуі өздігінен олардың ешқайсысын растамайды.

Төлем жасалмаған үш айдың қатар келгенін тексеріңіз

782-бап жалға берушіге шарттан бас тарту құқығын береді, бірақ үшінші төленбеген айдан кейін жалдауды автоматты түрде тоқтатпайды. Бұл бапты қолданар алдында төлем мерзімдері мен нақты түскен ақшаны салыстырыңыз. 762-бап бойынша, шартта басқа тәртіп көзделмесе, төлем ай сайын жасалады.

Әр ай бойынша төлеуге тиісті соманы, төлем мерзімін, түскен ақшаны, оны есепке алу негізін және қалдықты көрсетіп, есеп жасаған жөн. Ішінара төлемдер, аванстар, кепілдік төлемді есепке алуға қатысты дау немесе төлемнің өзге кезеңділігі жеке құқықтық бағалауды талап етеді. «Берешек үш айлық төлемге тең» деген қорытындының өзі қатарынан үш ай төлем жасалмағанын растауға жеткіліксіз.

Шартты мысал: шарт бойынша ай сайынғы төлем 12 000 грн, оны ағымдағы айдың 5-іне дейін төлеу керек. Жалға алушы сәуір, мамыр және маусым айлары үшін мүлдем төлемеген, аванс жоқ және төлемді азайтуға не одан босатуға негіз анықталмаған. Осы үш ай аяқталған соң, есеп берешектің 36 000 грн екенін көрсетеді: 12 000 × 3. Бұл 782-бап бойынша бас тартуға негіз бола алады, алайда осы нормаға сәйкес шарт жалға алушы хабарламаны алғаннан кейін ғана бұзылады.

Форс-мажорды дүкенді пайдалану мүмкін болмауынан ажыратыңыз

Соғыс, кәсіпкердің көшуі немесе дүкеннің жабылуы жалдау ақысы туралы мәселені өздігінен шешпейді. Қандай мән-жайлар болғанын, олардың қай кезеңде әрекет еткенін және міндеттемелерді орындауға немесе үй-жайды пайдалануға қалай ықпал еткенін анықтау қажет.

Украина Азаматтық кодексінің 617-бабына сәйкес, тұлға бұзушылық кездейсоқ мән-жайлар немесе еңсерілмейтін күш салдарынан болғанын дәлелдесе, жауапкершіліктен босатылуы мүмкін. Борышкердің қаражатының болмауы кездейсоқ мән-жай болып саналмайды. Бұл норма жалдауды өздігінен тоқтатпайды әрі жалдау ақысын төлеу міндетінен босатпайды.

Пайдаланғаны үшін төлемге Украина Азаматтық кодексінің 762-бабының 4 және 6-бөліктеріндегі бөлек ережелер қолданылады:

• Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайлар салдарынан мүлікті пайдалану мүмкіндігі едәуір азайса, ол төлемді азайтуды талап етуге құқылы.
• Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты мүлікті пайдалану мүмкін болмаса, ол осы уақыттың барлығында төлемнен босатылады.

Дүкен зақымданған немесе оған кіру мүмкін болмаған жағдайда, үй-жайдың күйі, кіруге қойылған шектеулер мен кедергілердің ұзақтығы туралы құжаттарды тексеру керек. Алаңның бір бөлігі пайдалануға жарамды болып, қалған бөлігіне кіру мүмкін болмаса, пайдалану мүмкіндігі едәуір азайды ма — соны бағалау қажет. Үй-жайды мүлдем пайдалану мүмкін болмаған жағдайда, 6-бөліктің талаптарын тексеріңіз. Жалға алушының өз еркімен кетуі дүкенді пайдалану мүмкін болмағанын өздігінен білдірмейді.

Бұл тексеру 782-бапты қолдануға да әсер етеді: үш ай төлем жасалмады деп сілтеме жасамас бұрын, меншік иесі тиісті кезеңде жалдау ақысын төлеу міндеті болған-болмағанын анықтауы керек. Егер шартта ұзаққа созылған форс-мажор мән-жайларына байланысты бас тартудың арнайы құқығы болса, оны өз талаптары бар бөлек шарттық негіз ретінде бағалауға болады.

Хабарлама мен оның алынғанын дәлелдейтін құжаттарды дайындаңыз

782-бап бойынша бас тартудағы негізгі мәселе — жалға алушының хабарламаны алуы. Жіберілгені туралы түбіртек пошта жөнелтілгенін растайды, бірақ алынғанын растамайды. Сондықтан шарттың тоқтағанына сүйенетін меншік иесіне бас тарту негізінің де, хабарламаның алынған уақытының да дәлелі қажет.

Ұсынылатын хабарламада мыналарды көрсеткен жөн:

1. Жалға беруші мен жалға алушының толық деректері, шарттың нөмірі мен күні, үй-жайдың мекенжайы мен сипаттамасы.
2. Нақты негіз: Украина Азаматтық кодексінің 782-бабы немесе біржақты бас тарту құқығын беретін шарт тармағы.
3. Негіз төлем жасалмауы болса, төленбеген кезеңдер, төлем мерзімдері және есеп.
4. Шарттан бас тартатыныңызды анық білдіретін мәлімдеме. Берешекті өтеуді ғана талап ету мұндай мәлімдемені қамтымайды.
5. Таңдалған негізге сәйкес шарттың қай сәтте тоқтайтынын түсіндіру; хабарламаны алу күнін оның жіберілген күнімен алмастырмау.
6. Үй-жайды қайтару талабын және қарап-тексеруге, қайтару актісіне қол қоюға, кілттерді беруге әрі заттарды әкетуге уақыт келісу ұсынысын.
7. Берешек туралы бөлек талапты, жауап беруге арналған байланыс дерегін, күнін, қолын және қосымшалар тізімін.

Жіберу тәсілін алдымен шарт талаптарымен салыстырыңыз. Салым тізімдемесі және табыс етілгенін растауы бар пошта жөнелтілімін келісілген электрондық арналар арқылы жіберумен толықтыруға болады. Хабарламаның қол қойылған данасын, салым тізімдемесін, түбіртекті, жеткізу туралы мәліметтерді және адресаттың жауабын сақтаңыз. Тізімдеме жөнелтілімнің мазмұнын, ал табыс етілгені туралы құжат оның алынғанын растауға көмектеседі.

Үш ай қатарынан төлем жасалмаған шартты жағдай үшін негізгі тұжырым мынадай болуы мүмкін: «Мен сізге … күнгі № … жалдау шартынан Украина Азаматтық кодексінің 782-бабы негізінде, …, … және … айлары үшін жалдау ақысы төленбегеніне байланысты бас тартатынымды хабарлаймын. Шарт сіз осы хабарламаны алған сәттен бастап бұзылған болып есептеледі. Үй-жайды қайтаруды талап етемін және … байланыс дерегі арқылы қайтару актісін рәсімдеу күнін келісуді ұсынамын». Қолданар алдында бұл мәтінді нақты төлемдерге, шартқа және адресатқа сәйкестендіру керек.

Хат табыс етілмей қайтарылса не істеу керек

Хаттың қайтарылғаны, адресаттың жоқтығы немесе сақтау мерзімінің аяқталғаны туралы белгі хаттың нақты алынғанын растамайды. Тек осыған сүйеніп 782-бап бойынша шарттың бұзылған күнін анықтауға және дүкенді басқа жалға алушыға беруге болмайды. Дегенмен қайтарылған конвертті сақтаңыз: ол хабарлау әрекетін және хаттың неге табыс етілмегенін растайды.

Келесі қадам ретінде жалға алушының белгілі әрі келісілген басқа мекенжайлары мен байланыс арналарын және шарттағы хабарлау тәртібін тексерген жөн. Алынғанын растайтын дәлел болмаса, әсіресе жалға алушы басып алынған аумақта тұрса немесе байланыс жоқ болса, құжаттарды адвокатқа көрсетіп, сот арқылы шартты бұзу және үй-жайды қайтару мүмкіндігін бағалатыңыз. Дауда меншік иесі таңдаған негізді және шарттың тоқтаған сәтін дәлелдеуі керек; хаттың жіберілгені бұл қажеттілікті жоймайды. Сот арқылы бұзу да жай ғана хатты табыстау сәтсіз болғанына емес, тиісті негізге сүйенуі керек.

Үй-жайды қайтаруды және ақша талаптарын бөлек рәсімдеңіз

Украина Азаматтық кодексінің 795-бабына сәйкес, ғимаратты немесе оның бір бөлігін қайтару тараптар қол қоятын актімен рәсімделеді және бұл сәт шарттың тоқтатылуымен байланысты. Сонымен бірге төлем жасалмауына байланысты бас тарту кезінде шарттың бұзылатын сәтін 782-бап тікелей белгілейді — хабарлама алынған кез. Сондықтан тоқтату негізін нақты анықтап, үй-жайдың қайтарылғанын бөлек құжаттаңыз. Екіжақты актінің болмауы 782-бап бойынша заңды түрде бас тартуға кедергі емес.

Жалға алушы дүкенді қайтаруға келіскен болса, актіде үй-жайдың күйін, берілген кілттерді, есептегіш көрсеткіштерін және қалған заттарды сипаттаған жөн. Украина Азаматтық кодексінің 785-бабының 1-бөлігіне сәйкес, жалдау тоқтағаннан кейін жалға алушы мүлікті алған кездегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйде дереу қайтаруға міндетті.

Жалға алушы келмесе, біржақты қарап-тексеру актісінде көрінген күйді, заттардың бар-жоғын және қайтаруды ұйымдастыру әрекетін тіркеуге болады. Бірақ бұл құжатты екі тарап қол қойған қайтару актісі ретінде көрсетуге болмайды. Ол дүкенді күштеп босатуға өздігінен рұқсат бермейді.

Ақшалай талаптарды бөлек есептеген жөн:

• Жалдау ақысы бойынша берешек — оны төлеу міндеті болған кезең үшін, төлемдер мен 762-бап бойынша ықтимал негіздерді ескере отырып.
• Басқа төлемдер — шарт талаптары мен растаушы құжаттарға сәйкес.
• Қайтарудың кешіктірілгені үшін тұрақсыздық айыбы — 785-баптың 2-бөлігіне сәйкес, ол кешігу кезеңіне екі еселенген жалдау ақысын талап етуге мүмкіндік береді.

785-бап бойынша екі еселенген төлем — жалдау тоқтағаннан кейін мүлікті қайтармағаны үшін белгіленген тұрақсыздық айыбы. Оны жалға алушы жоқ болған барлық уақыт үшін автоматты түрде есептеуге немесе сол кезеңдегі кәдімгі жалдау ақысына механикалық түрде қосуға болмайды. Талап үшін шарттың тоқтағанын, мүлікті қайтару мерзімінің өткізілуін және тұрақсыздық айыбының есебін негіздеу керек. Меншік иесі жалға алушыға үй-жайды қайтаруға не кедергі болғанын да тексеруі тиіс: Украина Азаматтық кодексінің 617-бабына сәйкес, жалға алушы бұзушылық кездейсоқ мән-жайлар немесе еңсерілмейтін күш салдарынан болғанын дәлелдесе, жауапкершіліктен босатылуы мүмкін. Дауда сот тараптардың осы мән-жайлары мен дәлелдерін бағалайды.

Шартты мысал: келісілген айлық төлем 12 000 грн болса, тұрақсыздық айыбын есептеудегі екі еселенген мөлшер айына 24 000 грн болады: 12 000 × 2. Нақты кезең үшін оның басталу және аяқталу күнін әрі есептеу тәсілін бөлек анықтау қажет. Бұл мысал аталған соманы автоматты түрде өндіріп алуға болады дегенді білдірмейді.

Жалға алушының заттарын сақтаңыз және дүкенді күшпен босатпаңыз

Қалған тауарлар мен жабдықты берешекке, жалға алушының үнсіз қалуына немесе шарттың бұзылуына бола жалға берушінің меншігі деп санауға болмайды. 782 және 785-баптар үй-жайды қайтаруды және тиісті төлемдерді талап ету құқығын береді, бірақ берешекті өтеу үшін заттарды иемденуге не сатуға жалпы рұқсат бермейді. «Жария саудада» сату тәсілін де қалған кез келген мүлікке қатысты әмбебап рәсім ретінде өз бетінше қолдануға болмайды.

Ұсынылатын тәсіл — құлыпты күшпен ауыстырудан, жалға алушыны үй-жайға кіргізбеуден, заттарды тастаудан немесе өз бетінше әкетуден бас тарту. Мүлікті қарап-тексеру немесе орнын ауыстыру алдында үй-жайға кірудің және мүлікке қатысты әрекеттер жасаудың заңды негізін анықтау керек. Куәлардың қатысуы мен бейнежазба оқиғаларды тіркеуге көмектеседі, бірақ қолданыстағы шартқа қайшы кіруге немесе өзгенің мүлкіне билік етуге құқық бермейді.

Кіру заңды болып, мүлікті сақтауды ұйымдастыру қажет болса, мынадай әрекет тәртібін қолдануға болады:

1. Қолжетімді келісілген байланыс арналары арқылы жалға алушыға қарап-тексеру және заттарын алу үшін ұсынылған уақыт туралы хабарлау.
2. Күні мен орнын, қатысушылардың деректерін, заттардың атауын, санын, көзге көрінетін күйі мен айырым белгілерін көрсетіп, тізім жасау.
3. Мүмкін болса, тізімді фотосурет немесе бейнемен толықтыру. Жабық қаптаманың ішін ойдан шығармай, тек сыртынан көрінетін белгілерін жазу.
4. Заттарды орнынан ауыстыруға тиісті құқықтық негіз болса, мүлікті кім, қашан және қайда бергенін, кім қабылдағанын және сақтаудың қандай талаптары келісілгенін құжаттау.
5. Нақты шығындар туралы құжаттарды сақтап, жалға алушыға заттарды алатын орын мен ұсынылған тәртіп туралы хабарлау.

Заттарды үшінші тұлғаға сақтауға беру немесе оларды үй-жай иесінің сақтауы нақты мән-жайлар мен құқықтық негізді бағалауды талап етеді. Барлық шығын өтеледі деп алдын ала есептемеңіз: тиісті талап үшін шығындардың негізін, қажеттілігін және мөлшерін дәлелдеу керек болады. Жалға алушы қарсылық білдірсе немесе онымен байланысу мүмкін болмаса, мүлікке қатысты әрекет тәртібін адвокатпен анықтаған жөн.

Ерікті түрде қайтарылмаса, сот талаптарына дайындалыңыз

Жалға алушы хабарламаны алмаса, шарттың тоқтағанына қарсылық білдірсе немесе дүкенді қайтармаса, мүдделеріңізді білдіретін заңгерге ұсыну үшін оқиғалардың қысқаша хронологиясын дайындаған жөн: шарт жасалған күн, үй-жайдың берілгені, төлем мерзімдері, төлем жасалмағаны, пайдалану мүмкіндігі туралы мәліметтер, байланысу әрекеттері және хабарламаларды жеткізу нәтижелері. Әр оқиғаға құжат тіркеңіз немесе қандай дәлел жетіспейтінін түсіндіріңіз.

Мән-жайларға қарай шартты бұзу, үй-жайды қайтару, берешекті және қайтаруды кешіктіргені үшін тұрақсыздық айыбын өндіріп алу талаптары қажет болуы мүмкін. Шарт тиісті негіз бойынша тоқтаған болса, осы фактіні және қайтару талабын негіздеу керек. Шарт әлі тоқтамаған болса, сот арқылы бұзу негізін бағалау қажет. Мүлікті пайдалануға кедергілерге қатысты талапты да шарт мәртебесін тексергеннен кейін таңдау керек; іште заттардың болуының өзі жеткіліксіз.

Украина Азаматтық кодексінің 653-бабының 3-бөлігіне сәйкес, шарт сот арқылы бұзылғанда міндеттемелер шешім заңды күшіне енген сәттен бастап тоқтайды. Талап арыз беру жалдауды өздігінен тоқтатпайды. Үй-жайды қайтару туралы шешім ерікті түрде орындалмаса, үй-жайды кейін босатуды меншік иесінің өз бетінше әрекетімен емес, тиісті мәжбүрлеп орындату рәсімі арқылы ұйымдастыру керек.

Дүкенді жаңа жалға алушыға бермес бұрын бұрынғы жалдаудың тоқтағанын растайтын құжаттық негізді, үй-жайдың нақты қайтарылғанын және қалған заттар мәселесінің реттелгенін тексерген жөн. Бұл меншік иесінің жаңа жалға алушыға келісілген иелену мен пайдалану мүмкіндігін бере алатынын анықтауға көмектеседі.

Бұл ережелерді қолдану шектері және ресми дереккөз

Бұл тәртіп жеке меншіктегі тұрғын емес үй-жайға қатысты. Мемлекеттік және коммуналдық мүлікке қатысты Украина Азаматтық кодексінің 759-бабы бөлек заңдағы ерекшеліктерді көздейді; жерді жалға алу да арнайы реттеуді тексеруді талап етеді. Шарт осындай объектілерге қатысты болса, жеке меншіктегі дүкенге арналған жалпы тәртіпті бөлек құқықтық тексерусіз қолданбаңыз.

Ресми дереккөз: Украина Азаматтық кодексі № 435-IV, 525, 617, 651, 653, 654, 759, 762–764, 782, 783, 785, 793 және 795-баптар. Бұл нормалар бас тарту мен бұзу негіздерін, төлем ережелерін, тоқтау сәтін және жалға алынған мүлікті қайтару міндетін белгілейді.