Chiriașul a dispărut din spațiul magazinului: cum încetezi închirierea și recuperezi spațiul

Dacă chiriașul a plecat din magazin, a încetat să plătească și nu răspunde la mesaje, simpla lui absență nu duce la încetarea contractului de închiriere. Proprietarul trebuie să verifice condițiile contractului, să stabilească un temei legal pentru încetarea lui și să adune dovezi. Neplata timp de trei luni consecutive îi dă locatorului dreptul să renunțe la contract, însă, în acest temei, contractul se desface din momentul în care chiriașul primește notificarea de renunțare.

Încetarea contractului, recuperarea datoriei și preluarea spațiului presupun acțiuni separate. Dacă în interior au rămas mărfuri, echipamente sau bunuri personale ale chiriașului, nu schimbați în mod unilateral încuietorile și nu evacuați sau vindeți bunurile. Mai jos este prezentată procedura recomandată pentru proprietarul unui spațiu privat nerezidențial; pașii concreți depind de contract, plăți, posibilitatea de a folosi magazinul și dovezile de înmânare a notificării.

Verificați contractul și adunați documentele înainte de a trimite o solicitare

Mai întâi, stabiliți cine este chiriașul menționat în contract. Dacă spațiul este închiriat de o persoană juridică, notificarea trebuie adresată acelei persoane juridice, nu doar directorului sau vânzătorului. Dacă ați încheiat contractul cu o persoană fizică sau cu un întreprinzător, indicați persoana și datele sale de identificare. Corespondența cu un angajat al magazinului vă poate ajuta să restabiliți legătura, dar nu confirmă, prin ea însăși, notificarea părții din contract.

Pentru a pregăti pașii următori, este recomandat să adunați într-un singur dosar:

• Contractul, actele adiționale și procesul-verbal de predare a spațiului către chiriaș.
• Clauzele privind durata închirierii, prelungirea contractului, renunțarea unilaterală, termenele de preaviz și modalitățile de notificare.
• Graficul plăților, extrasele bancare și documentele care confirmă încasarea banilor, inclusiv a avansului sau a garanției, dacă acestea sunt prevăzute în contract.
• Corespondența despre plată, plecare, returnarea cheilor, accesul în spațiu și împrejurările care ar fi putut împiedica folosirea lui.
• Adresele cunoscute și datele de contact electronice convenite cu chiriașul, trimiterile poștale anterioare și rezultatele livrării acestora.

Verificați separat dacă contractul mai este în vigoare. Potrivit articolului 781 din Codul civil al Ucrainei (CCU), contractul încetează în cazul decesului persoanei fizice care este chiriaș, dacă în contract sau în lege nu se prevede altfel, precum și în cazul lichidării persoanei juridice care este chiriaș sau locator. Dacă aveți informații despre asemenea împrejurări, verificați documentele care le confirmă: simpla lipsă de contact cu chiriașul nu le dovedește. Potrivit articolului 764 din Codul civil al Ucrainei, dacă, după expirarea termenului, chiriașul continuă să dețină și/sau să folosească bunul, iar locatorul nu se opune timp de o lună, contractul se consideră prelungit pentru durata anterioară. Așadar, data calendaristică la care expiră contractul nu este suficientă pentru a stabili situația: trebuie să evaluați dacă spațiul a rămas în posesia chiriașului și dacă proprietarul s-a opus.

Alegeți temeiul pentru încetarea închirierii

Articolele 525 și 651 din CCU permit renunțarea unilaterală numai dacă acest drept este prevăzut în contract sau în lege. Prin urmare, un mesaj de tipul „contractul este reziliat pentru că nu răspundeți”, fără un temei corespunzător, nu rezolvă problema.

Cum încheiați acordul dacă chiriașul a răspuns

Dacă legătura a fost restabilită, o soluție practică poate fi încheierea unui acord de desfacere a contractului, concomitent cu returnarea magazinului. Este recomandat ca acordul să stabilească data încetării închirierii, suma plăților neregularizate, procedura de evacuare a bunurilor și predarea cheilor. Dacă a rămas o datorie, menționați-o separat, pentru ca returnarea spațiului să nu creeze neînțelegeri privind decontarea finală.

Potrivit articolului 654 din CCU, desfacerea contractului se formalizează în aceeași formă ca și contractul, dacă în contract sau în lege nu se prevede altfel ori dacă nu rezultă altfel din uzanțele comerciale. Pentru închirierea unei clădiri sau a unei părți din aceasta, articolul 793 prevede forma scrisă, iar pentru un bun privat închiriat pe o durată de trei ani sau mai mult — autentificarea notarială. Prin urmare, dacă contractul a fost autentificat notarial, forma acordului de desfacere trebuie stabilită împreună cu notarul, ținând cont de articolul 654.

Când este necesară desfacerea de către instanță

Articolul 651 permite solicitarea desfacerii contractului de către instanță în cazul unei încălcări esențiale a contractului de către cealaltă parte și în alte cazuri prevăzute în contract sau în lege. Încălcarea este esențială dacă, din cauza prejudiciului provocat, partea a pierdut într-o mare măsură ceea ce se aștepta să obțină la încheierea contractului. În cererea de chemare în judecată trebuie să explicați încălcarea concretă și consecințele ei pentru proprietar.

Articolul 783 din CCU îi permite, de asemenea, locatorului să solicite desfacerea contractului dacă chiriașul deține și/sau folosește bunul contrar contractului sau destinației lui, a transmis bunul unei alte persoane pentru posesie și/sau folosință fără acordul locatorului, creează prin comportamentul său neglijent un risc de deteriorare a bunului sau nu a început reparația capitală care îi revenea. Aceste temeiuri trebuie dovedite separat; dispariția chiriașului nu dovedește, prin ea însăși, niciunul dintre ele.

Verificați trei luni consecutive de neplată

Articolul 782 îi acordă locatorului dreptul de a renunța la contract; închirierea nu încetează automat după a treia lună neplătită. Înainte de a aplica acest articol, verificați scadențele și încasările efective. Potrivit articolului 762, chiria se plătește lunar, dacă în contract nu se prevede o altă modalitate.

Este recomandat să întocmiți calculul pentru fiecare lună: suma datorată, scadența, sumele încasate, temeiul în care acestea au fost alocate și soldul rămas. Plățile parțiale, avansurile, alocarea contestată a garanției sau o altă periodicitate a plăților necesită o evaluare juridică separată. Un total de tipul „datoria este egală cu trei chirii lunare” nu este suficient pentru a confirma că nu s-a plătit chiria timp de trei luni consecutive.

Exemplu ipotetic: contractul prevede 12 000 UAH pe lună, cu plata până la data de 5 a lunii curente. Chiriașul nu a plătit nimic pentru aprilie, mai și iunie, nu există avans și nu au fost stabilite temeiuri pentru reducerea sau scutirea de plată. După încheierea acestor trei luni consecutive, calculul indică o datorie de 36 000 UAH: 12 000 × 3. Aceasta poate justifica renunțarea conform articolului 782, însă, potrivit acestei norme, contractul încetează numai după ce chiriașul primește notificarea.

Deosebiți forța majoră de imposibilitatea folosirii magazinului

Războiul, mutarea întreprinzătorului sau închiderea magazinului nu oferă automat un răspuns cu privire la chirie. Trebuie stabilit ce împrejurări au existat, în ce perioadă și cum au afectat îndeplinirea obligațiilor sau folosirea spațiului.

Potrivit articolului 617 din CCU, o persoană poate fi scutită de răspundere pentru o încălcare dacă dovedește că aceasta a avut loc din cauza unui eveniment fortuit sau a forței majore. Lipsa fondurilor debitorului nu este considerată eveniment fortuit. Această normă nu desface, prin ea însăși, contractul de închiriere și nu scutește de plata chiriei.

Plata pentru folosință este reglementată separat de alineatele 4 și 6 ale articolului 762 din CCU:

• Dacă posibilitatea de folosire s-a redus în mod semnificativ din cauza unor împrejurări de care chiriașul nu răspunde, acesta are dreptul să ceară reducerea chiriei.
• Dacă, din cauza unor împrejurări de care nu răspunde, chiriașul nu a putut folosi bunul, acesta este scutit de chirie pentru întreaga perioadă respectivă.

În cazul unui magazin deteriorat sau inaccesibil, este recomandat să verificați documentele privind starea spațiului, restricțiile de acces și durata impedimentelor. Dacă o parte a suprafeței a rămas utilizabilă, iar alta a fost inaccesibilă, trebuie evaluat dacă posibilitatea de folosire s-a redus în mod semnificativ. Dacă spațiul nu a putut fi folosit deloc, trebuie verificată aplicarea alineatului 6. Faptul că chiriașul a plecat de bunăvoie nu stabilește, în sine, imposibilitatea folosirii magazinului.

Această verificare influențează și aplicarea articolului 782: înainte de a invoca trei luni de neplată, proprietarul trebuie să afle dacă exista obligația de a plăti chiria pentru perioada respectivă. Dacă în contract există un drept special de renunțare în cazul unor împrejurări de forță majoră de lungă durată, acesta poate fi evaluat ca temei contractual separat, cu propriile condiții.

Pregătiți notificarea și dovezile de primire

Pentru renunțarea conform articolului 782, elementul esențial este primirea notificării de către chiriaș. Chitanța poștală confirmă expedierea, nu primirea. Prin urmare, proprietarul care se bazează pe încetarea contractului are nevoie atât de dovezi privind temeiul renunțării, cât și de dovada momentului în care notificarea a fost primită.

Este recomandat ca notificarea să cuprindă:

1. Datele complete ale locatorului și chiriașului, numărul și data contractului, adresa și descrierea spațiului.
2. Temeiul concret: articolul 782 din CCU sau clauza contractului care acordă dreptul de renunțare unilaterală.
3. Perioadele de neplată, scadențele și calculul, dacă temeiul este neplata.
4. O declarație neechivocă de renunțare la contract. O simplă solicitare de achitare a datoriei nu conține o asemenea declarație.
5. Explicația momentului încetării potrivit temeiului ales, fără a înlocui data primirii notificării cu data expedierii ei.
6. Solicitarea de returnare a spațiului și propunerea de a stabili data inspecției, semnării procesului-verbal, predării cheilor și evacuării bunurilor.
7. O solicitare separată privind datoria, datele de contact pentru răspuns, data, semnătura și lista anexelor.

Verificați mai întâi modalitatea de expediere prevăzută în contract. O opțiune posibilă este expedierea poștală cu inventarul conținutului și confirmarea de primire, completată prin trimiterea prin canalele electronice convenite. Este recomandat să păstrați exemplarul semnat al notificării, inventarul conținutului, chitanța, informațiile despre livrare și răspunsul destinatarului. Inventarul ajută la dovedirea conținutului trimiterii, iar documentul de înmânare confirmă primirea.

Pentru exemplul ipotetic cu trei luni consecutive de neplată, formularea principală ar putea fi: „Vă notific că renunț la contractul de închiriere nr. … din …, în temeiul articolului 782 din Codul civil al Ucrainei, ca urmare a neplății chiriei pentru …, … și … . Contractul este desfăcut din momentul în care primiți această notificare. Vă solicit să returnați spațiul și vă propun să convenim o dată pentru întocmirea procesului-verbal de returnare, prin contactul …”. Înainte de utilizare, textul trebuie adaptat la plățile reale, la contract și la destinatar.

Ce faceți dacă scrisoarea a fost returnată fără să fie înmânată

Mențiunea că scrisoarea a fost returnată, că destinatarul lipsește sau că a expirat termenul de păstrare nu confirmă primirea efectivă. Nu stabiliți data desfacerii conform articolului 782 doar pe această bază și nu dați magazinul unui alt chiriaș. Păstrați totuși plicul returnat: acesta dovedește încercarea de notificare și motivul pentru care nu a fost înmânată.

Ca pas următor, este recomandat să verificați celelalte adrese și canale de comunicare cunoscute și convenite, precum și clauzele contractului referitoare la notificări. Dacă nu există dovada primirii, mai ales dacă chiriașul se află într-un teritoriu ocupat sau nu poate fi contactat, este recomandat să transmiteți documentele unui avocat pentru evaluarea desfacerii contractului și a recuperării spațiului pe cale judiciară. Într-un litigiu, proprietarul va trebui să justifice temeiul ales și momentul încetării; simpla expediere nu înlătură această cerință. Desfacerea judiciară necesită, de asemenea, un temei corespunzător, nu doar o încercare nereușită de înmânare.

Documentați separat returnarea spațiului și pretențiile bănești

Articolul 795 din CCU prevede că returnarea unei clădiri sau a unei părți din aceasta se consemnează într-un proces-verbal semnat de părți și leagă încetarea contractului de acest moment. În același timp, articolul 782 stabilește în mod expres că, în cazul renunțării pentru neplată, contractul se desface când notificarea este primită. Prin urmare, trebuie stabilit temeiul concret al încetării, iar returnarea spațiului trebuie documentată separat. Lipsa unui proces-verbal bilateral nu înseamnă că renunțarea legală conform articolului 782 este imposibilă.

Dacă chiriașul a fost de acord să returneze magazinul, este recomandat ca procesul-verbal să descrie starea spațiului, cheile predate, indicațiile contoarelor și bunurile rămase. Potrivit alineatului 1 al articolului 785 din CCU, după încetarea închirierii, chiriașul este obligat să returneze imediat bunul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală, sau în starea convenită în contract.

Dacă chiriașul nu s-a prezentat, un proces-verbal unilateral de inspecție poate consemna starea observată, existența bunurilor și încercarea de organizare a returnării. Totuși, nu prezentați acest document ca pe un proces-verbal de returnare semnat de ambele părți. De asemenea, el nu autorizează, prin el însuși, eliberarea forțată a magazinului.

Este recomandat să calculați separat pretențiile bănești:

• Datoria pentru chirie — pentru perioada în care exista obligația de plată, ținând cont de sumele achitate și de eventualele temeiuri prevăzute la articolul 762.
• Alte plăți — potrivit clauzelor contractuale corespunzătoare și documentelor justificative.
• Penalitatea pentru întârzierea returnării — conform alineatului 2 al articolului 785, care permite solicitarea unei sume duble față de chirie pentru perioada întârzierii.

Suma dublă prevăzută la articolul 785 este o penalitate pentru nereturnarea bunului după încetarea închirierii. Nu o calculați automat pentru toată perioada în care chiriașul a lipsit și nici nu o adăugați mecanic la chiria obișnuită pentru aceeași perioadă. Pentru această pretenție trebuie justificate încetarea contractului, întârzierea returnării și calculul penalității. Proprietarul trebuie să verifice și ce l-a împiedicat pe chiriaș să returneze spațiul: potrivit articolului 617 din CCU, chiriașul poate fi scutit de răspundere dacă dovedește că încălcarea s-a produs din cauza unui eveniment fortuit sau a forței majore. În litigiu, instanța va evalua aceste împrejurări și dovezile părților.

Exemplu ipotetic: dacă chiria convenită este de 12 000 UAH pe lună, valoarea dublă folosită pentru calculul penalității este de 24 000 UAH pe lună: 12 000 × 2. Pentru o perioadă concretă trebuie stabilite separat începutul, sfârșitul și metoda de calcul. Acest exemplu nu înseamnă că suma indicată va fi recuperată automat.

Păstrați bunurile chiriașului și nu eliberați magazinul prin forță

Nu considerați mărfurile sau echipamentele rămase ca fiind ale locatorului doar din cauza datoriei, a tăcerii chiriașului sau a desfacerii contractului. Articolele 782 și 785 dau dreptul de a cere returnarea spațiului și plățile aferente, dar nu îi acordă locatorului o permisiune generală de a-și însuși sau de a vinde bunurile pentru stingerea datoriei. Nici vânzarea „la licitație publică” nu poate fi aplicată unilateral ca procedură universală pentru orice bun rămas.

Abordarea recomandată este să nu schimbați în mod forțat încuietorile, să nu îl lipsiți pe chiriaș de acces și să nu aruncați sau evacuați în mod unilateral bunurile. Înainte de inspectarea sau mutarea bunurilor, stabiliți temeiul legal pentru acces și pentru acțiunile respective. Prezența martorilor și înregistrarea video ajută la consemnarea evenimentelor, dar nu creează dreptul de a intra contrar unui contract în vigoare sau de a dispune de bunurile altuia.

Dacă accesul este legal și trebuie organizată păstrarea bunurilor, poate fi urmată această procedură:

1. Informați chiriașul, prin canalele convenite disponibile, despre inspecția propusă și ridicarea bunurilor.
2. Întocmiți o listă care să cuprindă data, locul, datele persoanelor prezente, denumirea, cantitatea, starea vizibilă și semnele distinctive ale bunurilor.
3. Dacă este posibil, completați lista cu fotografii sau o înregistrare video. Pentru coletele închise, menționați doar caracteristicile vizibile și nu inventați conținutul.
4. Dacă există un temei juridic corespunzător pentru mutare, documentați cine, când și unde a predat bunurile, cine le-a primit și ce condiții de păstrare au fost convenite.
5. Păstrați documentele privind cheltuielile efective și comunicați chiriașului locul și procedura propusă pentru ridicarea bunurilor.

Predarea bunurilor unui terț spre păstrare sau păstrarea lor de către proprietarul spațiului necesită evaluarea împrejurărilor concrete și a temeiului juridic. Nu presupuneți dinainte că vi se vor rambursa toate cheltuielile: pentru o asemenea pretenție va trebui să justificați temeiul, necesitatea și cuantumul cheltuielilor. Dacă chiriașul contestă sau nu poate fi notificat, este mai bine să stabiliți împreună cu un avocat procedura de gestionare a bunurilor.

Pregătiți cererile judiciare dacă nu are loc returnarea voluntară

Dacă chiriașul nu primește notificarea, contestă încetarea contractului sau nu returnează magazinul, este recomandat să pregătiți pentru reprezentarea juridică o cronologie scurtă: încheierea contractului, predarea spațiului, scadențele, neplata, informațiile despre posibilitatea de folosire, încercările de contact și rezultatele livrării notificărilor. Atașați câte un document pentru fiecare eveniment sau explicați ce dovezi lipsesc.

În funcție de împrejurări, pot fi necesare cereri de desfacere a contractului, returnare a spațiului, recuperare a datoriei și a penalității pentru întârzierea returnării. Dacă închirierea a încetat deja în baza unui temei legal, trebuie să justificați acest fapt și cererea de returnare. Dacă încetarea nu a avut încă loc, trebuie evaluat temeiul pentru desfacerea judiciară. Pentru a formula o cerere de înlăturare a obstacolelor în folosirea proprietății, trebuie verificat statutul contractului; simpla prezență a bunurilor în interior este insuficientă.

Potrivit alineatului 3 al articolului 653 din CCU, în cazul desfacerii judiciare, obligațiile încetează din momentul în care hotărârea rămâne definitivă. Simplul fapt că ați introdus o acțiune nu duce la încetarea contractului de închiriere. Dacă hotărârea privind returnarea nu este executată de bunăvoie, eliberarea ulterioară a spațiului trebuie organizată prin procedura legală de executare, nu prin acțiuni unilaterale ale proprietarului.

Înainte de a preda magazinul unui nou chiriaș, este recomandat să verificați temeiul documentar al încetării închirierii anterioare, returnarea efectivă a spațiului și soluționarea problemei bunurilor rămase. Astfel veți putea stabili dacă îi puteți asigura noului chiriaș posesia și folosința convenite.

Limitele aplicării acestor reguli și sursa oficială

Procedura prezentată se referă la un spațiu privat nerezidențial. Pentru bunurile aflate în proprietatea statului sau a colectivităților locale, articolul 759 din CCU prevede particularități stabilite printr-o lege specială; închirierea terenurilor trebuie, de asemenea, verificată în raport cu reglementările speciale. Dacă în contract sunt incluse asemenea bunuri, nu aplicați procedura generală pentru un magazin privat fără o verificare juridică separată.

Sursa oficială: Codul civil al Ucrainei nr. 435-IV, articolele 525, 617, 651, 653, 654, 759, 762–764, 782, 783, 785, 793 și 795. Aceste norme stabilesc temeiurile renunțării și desfacerii, regulile privind chiria, momentul încetării și obligația de a returna bunul închiriat.